マイホームなどを購入する際、銀行などの金融機関から融資（住宅ローン）を受けて購入するケースが多いと思います。不動産登記手続きでは、不動産を買主さんの名義にするため、売主さんから買主さんへ「所有権移転登記」を申請するのですが、この登記と連続して「抵当権設定登記」を申請することになります。
「抵当権設定登記」とは、金融機関から受けた融資を購入した不動産で担保することを意味します。すなわち、将来において万が一借りたお金を返済できない場合には、金融機関は当該不動産を競売にかけて、未払いのお金を回収することになるわけです。「所有権移転登記」と「抵当権設定登記」を連続して申請することで、買主さんの所有になった不動産を確実に担保に取ることができます。
融資を受ける際には、現在の収入や生活状況などの審査を行いますので、通常は何も大きな変化がなければ、いずれ住宅ローンは完済できるということになります。今回は、この住宅ローンを順調に返済し、完済に至った場合に、設定された抵当権の登記を抹消するということについて解説していきたいと思います。
住宅ローンを完済すれば、抵当権は効力を失います。抵当権は、その元となる債権債務自体が消滅すれば、抵当権も存在しえないという法的性質をもっているからです。しかし、既に設定された抵当権の登記は、勝手に抹消してもらえるというわけではありません。適切な書類をそろえて「抵当権抹消登記」を申請しなければ、登記記録（登記簿）上には残ったままになります。
実体としては抵当権がすでに効力を失っていますので、登記簿上に残っていても競売にかけられるなどの不利益を受けることはありませんが、せっかく完済したのですから、速やかに抹消登記をした方が気持ちもスッキリしますし、完済した際に銀行から受け取る抵当権抹消用の書類を紛失してしまうと、後で手続きが面倒になります。
また、将来的にマイホームを売却するなどのケースでは、買主さんに所有権を移転する際に必ずこの抵当権を登記簿上から抹消しなければなりません。実体上、抵当権が効力を有するか否かに関わらず、抵当権抹消登記の申請が必要となります。売却する予定がないこともあるとは思いますが、いずれにしても抵当権抹消登記は、完済時にしておくことをおすすめします。
ここで、完済した場合に、金融機関から預かる抵当権抹消登記用の書類についても触れておきます。まず、「解除証書」や「放棄証書」といった抹消の原因が記載された書類が必要となります。登記手続きにおいては「登記原因証明情報」という書類がこれに当たります。次に金融機関の委任状です。委任状は、受任者の欄が空欄になっていますので、ここに代理人（司法書士に依頼される場合は司法書士）の名前を記入することになります。
もう一つ重要な書類が、「登記識別情報通知」というものです。これは、一般的には、「権利証」などとよばれるものです。登記識別情報通知には目隠しが施されており、それをはがすと、12桁の英数字が記載されており、この文字列が申請する際に必要な暗号となります。ただし、抵当権を設定した時期によっては、登記識別情報通知が発行されていない場合もあります。
平成17年までは、法務局の登記制度はコンピュータ化されていませんでした。そのため、登記簿上の権利を証明する書類（通称「権利証」）は、書面に法務局の印判が押されており、その印判に登記の受付番号が記載されていました。抵当権設定登記の場合には、抵当権設定契約証書にその印判が押されています。
平成17年の法改正以降、各地の法務局が順次コンピュータ庁に指定されていきました。コンピュータ庁に指定されてからは、この書面に印判を押した権利証は発行されず、登記識別情報が発行されることになるわけです。このコンピュータ庁に指定された年月日は各法務局によって異なるため、いつから登記識別情報通知が発行され始めたのかは、法務局のホームページを確認する必要があります（参考：不動産登記オンライン指定日一覧）。
コンピュータ庁に指定されてから抵当権が設定された場合には、登記識別情報通知が発行されることになりますが、それ以前に発行された書面の権利証は登記識別情報通知に交換されるわけではありません。また、以前に発行されたものが効力を失うこともなく、そのまま有効な書類として存続します。
つまり、ご自身が住宅ローンを完済した際に金融機関から預かる抵当権の権利を証明する権利証が登記識別情報通知なのか、あるいは抵当権設定契約証書に印判が押されたものであるかは、抵当権が設定された当時、その管轄法務局がコンピュータ庁になっていたかどうかによります。
いずれにしても、金融機関から預かる抵当権抹消に必要な書類はこの3種類ということになります。これらを預かって、必要事項を記入し、別途作成した登記申請書と合綴して申請します。抵当権抹消登記の申請の際に必要となる登録免許税（収入印紙代）は、不動産の数×1,000円となります。マンションの場合には、敷地となっている土地の個数分も必要となります。
今回は、住宅ローンの完済に伴う抵当権抹消登記について解説しましたが、実際には金融機関から書類を渡されても、不備のない申請書類に仕上げるのは難しいかもしれません。また、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合には、抵当権抹消登記の前提として住所変更登記も必要となります。住宅ローンを完済された方で抵当権抹消登記について相談されたい場合は、ぜひ当事務所までご連絡ください。